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“决战港股”禹洲地产路演深耕五大都市圈 布局城市TOP10

作者:魔兽sf一… 来源:本站原创 点击数: 更新时间:2020-1-12 13:49:48

  编者按:2017年11月8日,由打造的"决战港股2017 海外投资系列峰会"首站在深圳启动。众多优质上市公司高管前来与投资者零距离面对面沟通。为了让更多投资者深入了解上市公司,精准捕捉未来的投资机会,为您整理了这次上市公司路演的演讲,以飨诸君。主持人:感谢各位投资者的到来,我们时间差不多了,现在开始第二场 禹洲地产。禹洲地产我们请到了投资者关系总监熊总,禹洲地产是深耕五大都市圈布局的地产公司,下面把时间交给熊总。熊家文:非常感谢各位大咖今天的到来,和我们一起出席这次的"决战港股"盛会,还有投资者关系部高级经理伍时凯先生。现在我先简单介绍一下公司的概况,然后我们俩一起来回答各位的提问。我们是一个区域深耕、全国领先的公司。简单的介绍一下公司的里程碑。先介绍一下我们创始人和董事局主席林龙安先生,他是在集美大学学的经济和金融,念完书以后进了厦门的财政局。为什么我交待他的背景?因为他对财务数据非常严谨以及拿地有非常独到的眼光。我们路演的时候,也会跟很多投资者说,我们现在高增长,年化增长率有达到40%,很多人就说:我对你们的负债率有一定的容忍度,你们的净负债可以再高一点。我们就很兴奋地跟董事长说再高一点吧。董事长说:不行,我们要再降低一点。所以,上半年,我们的负债率很好的控制在72.6%。其实我们的负债率一直都是控制在60 80%的非常健康的区间。在1994年,林董在厦门成立了禹洲地产,很快进入了福建省第二大和第三大城市圈泉州和福州。2004年进入上海市场,2006年进入合肥市场,逐步的扩大到长三角其他区域,04年06年是跨时代的两年。2009年在香港主板上市,2010年我们通过进入天津,进入了环渤海地区。在2016年,我们通过收购进入武汉市场,奠定了我们在华中地区的基础。在今年7月份,我们以收并购的方式斩获惠州优质项目,继2014年进军香港市场后,进一步挥师粤港澳大湾区。早在2014年的时候,我们就已经进入了香港市场,香港市场的项目是一个不可复制的项目,在中环的一个唐楼拆了的项目上,现在已经建到了楼面的20几层,今年年底就具备了销售条件。我们还在想到底是租还是卖,因为第三方给我们提供了一个数据,要卖可以卖到4万/平方尺,也就是40万/平方米,虽然它的面积不是很大,但是如果出租的话,它的回报率都是很好的。刚才提到我们的区域深耕,五大都市圈都已经有布局了。在中期业绩发布会,林董已经向大家汇报,我们上调了全年的目标,从300亿调到400亿,以及到2020年的1000亿的战略目标,也就是我们的要做到40%左右的增长。上半年的时候,我们已经完成了215亿,前10个月的销售额324亿,同比增长59%,完成了年度目标400亿的81%左右。我们对未来两个月还是很有信心的。上半年的数据简单给大家介绍一下,毛利率是33%。在毛利率方面,我们可以很自豪的说,还是做得很不错的,从上市到现在一直都是行业内的领先水平。2016年底是36%左右的毛利率,净利润是9.2亿,年增长40%。今年中期第一次派股息,以前是一年一派,今年是首次派中期息,派息8.5港仙,魔兽sf一条龙派息占核心净利润的30%以上。董事局从2009年开始,就向各位股东保证每次派息都不低于核心净利润的30%,去年派了36%,前面一点是35%,都比较高。我们的股息率维持在8 10%,所以我们的股东架构里面有很多是长线基金,特别是一些欧美的、养老基金等等。土地市场储备方面,到2017年7月有1013万平方米的土地储备,平均土地成本约5900元,大家可以看到,利润还是很可观的。这里提一下,我们的合约销售均价在稳步上升。主要还是由于产品结构不一样,因为之前我们主要是在合肥、厦门,还有个别的三线城市,例如蚌埠等等。后面我们在长三角的布局比较大,产品结构也会慢慢有所整。这是我们前十个月合约销售的组成部分,上海和厦门占比较大头,南京、合肥都达到了10%以上。我们以前集中于合肥、厦门等等几个城市,而现在布局已经非常多元化了。再加上其他优点,例如我们的盈利能力很高,杠杆做得比较低,基于这三个主要原因,在8月份标普把我们的评级上调到了BB ,这是对我们非常信任的表现。另外,我们在合肥的销售已经排到了前三,用了两年的时间在南京已经排到了第九,在上海,按照权益的合约销售,我们前十个月已经到了前十名,这是非常不错的成绩,从上半年的第十八名到前十。厦门是十二年来一直都是第一的成绩。下面来讲我们的销量以及一个金额的走势。在追求规模的时候,我们不会放弃利益,为什么这么讲?大家可以看到我们毛利率这条线一直都维持在一个比较优秀的情况。销售均价从2016年上半年到2017年上半年有一个比较大的升幅,核心利润从6亿多到9.2亿。刚才提到了我们五大都市圈的布局,这个数据截止到7月31日,长三角是53%,海西区是33%,环渤海和华中地区分别是6%,粤港澳大湾区是2%,保持不变。到10月份为止,天津现在是有7个盘,正如我们区域深耕的概念,虽然是单位数,但是恒大和碧桂园加起来在天津的盘都没有我们多。长三角区域,我们在上海已经进入了权益销售的前十。南京做得比较好,今年前四五个月已经完成了全年的销售目标。杭州有两个盘,杭州滨之江的盘,6月份首开,预售均价2.8万/平方米,当日已经卖光,很多都是全款,因为现在政府有限价的动作,但是我们进入杭州是通过收并购进去的,拿地价非常低。虽然没有达到40%~50%的毛利,但30%以上是没有问题的。禹洲主要布局在一二线城市,相对来讲我们一套的总价比较高,付全款的比较少。但是杭州很多,我们一共开了六七期,但是每期都是很快去化。苏州有五个盘,10月中开了一个盘,叫拾鲤花园,跟招商蛇口(001979)一起开发的,一开盘半个月就已经卖了将近3亿。合肥做得也是非常好的。蚌埠现在只有一个盘,也是一个尾盘,卖完就撤。厦门我们一直都是老大。漳州有加大,因为看好厦漳一体化,漳州的盘坐动车高铁去厦门市中心只有10 20分钟,所以我们对于它的外溢需求很看好。武汉我们也进入了。惠州在7月份的时候也收购了。还有香港非常好的盘。这一页简单讲了2017年至今我们拿到的土储的情况。我们也会不断地加大收并购的力度,因为现在面粉比较贵,所以我们想尽一切合法的办法把面粉价格降低下来。今年7月惠州的项目和10月上海崇明岛的项目,两个盘一收购进来就是现房,当月对合约销售已经有贡献了,项目周转速度较快,另外,我们也通过收并购新进入了扬州。这里提到产品类型。一方面,刚需首改型占70%以上,魔兽sf一条龙144平米以上的大单位占的分量比较小。另一方面,我们主要布局在一二线及其周边有比较高的增长潜力的卫星城。通过这两个战略部署,我们可以穿越各种经济周期和政策周期,走得还是比较稳的。未来来讲,我们还是以房地产开发的主业为主,物业管理、和商业地产我们业发展的非常好。现在在一些重点城市的核心地段,,例如在厦门,我们有自己的一栋禹洲广场,在上海也有自己的禹洲广场,奇迹Mu私服一条龙自用几层以外全部都是出租的,出租率达到90%以。厦门那个是唯一的一个甲级写字楼,虽然比不上香港、深圳的租金,但是在当地已经是第一了。这是我们的资产负债表,还是比较稳健的,上半年的情况是手头现金是近200亿,今天我们的市值是160亿,所以我们的估值是严重被低估的,所以大家可以多多关注我们。这些都是比较直观的数据,就不一一说了。这边是我们债务的情况。主要是3 5年债务比较多。我们平均融资成本是不到6%,在9月25日,我们发了一笔3亿美元的永续证券用来置换之前发行的利率为9%的美元债,因此可能年底的时候会有一点点的下调空间。关于外币债和人民币债的情况,2014年的时候还是美元债比较多一点,现在慢慢调下来,外币债还是35%左右,人民币债是65%左右。今年我们也在申请一些ABS等。关于下半年的推盘,主要集中在长三角地区,上海、南京、杭州、厦门、合肥以及苏州,这些项目都不一一讲了,杭州的项目是滨之江,上海的项目是在奉贤的雍贤府,这些都是非常漂亮的盘,有机会大家可以实地感受一下。还有合肥的平湖秋月、中央城二期,以及南京的弘扬禹洲时光春晓也都很漂亮。我们还有自己的一个酒店,接待过金砖会议的参会代表。还有一些商业广场如厦门的禹洲世贸商城等,这些商业广场地理位置极佳,具有资源的稀缺性,禹洲地产会作为自持来手足。总的来讲,我们的情况是三高两低。三高指高增长,三年一千亿;高盈利,大家可以看到我们的毛利率都是在35%左右的水平;高派息率,每年以不低于核心净利润的30%来派息,股息率也达到8%~10%。两低,一是较低的负债率,二是低估值。提问:刚才提到分红达到股价的8~10%,股价比较低的时候容易做到,现在股价从1元以下涨到4~5元,那还会保证这个分红率吗?熊家文:我们的核心净利润一直在涨。以目前三块多的股价来讲,今年我们计划会保持在8%左右,还是比较高的。董事局承诺每年派息不低于核心利润30%。伍时凯:我来解释一下,5个月,从买地到开始动工,希望5个月可以做到。8个月,希望做到现金回笼。18个月,这个项目达到盈利均衡点。30个月,这个项目就撤了。这是以前禹洲地产对所有项目的要求,可能根据每个地方和城市的政策不一样,因城实施。例如在合肥,楼面盖到二三层就可以预售了,这个可能稍微快一点。上海是主体结构封顶才能预售,所以就慢一点。但是整个集团的部署是希望可以尽快做到项目资金回笼,从而实现项目的盈利,实现股东利益最大化。谢谢。提问:您好,谢谢管理层。我有个问题,看到禹洲地产接下来几年的销售增长目标还是很高的,相对于现在禹洲地产的土储是不太够的,原来的高毛利是土地成本比较低,大概6000块,今年的成本接近1万,是否管理层接下来的600、700亿的目标,是需要大部分的补充土储,补充土储的成本就会很高了,会否造成毛利大幅度的下降?第二,这次股价回撤比较大,达到30%。按照今年400亿的销售,现在的动态估值几乎是回到了2015年的估值状态,市盈率只有3左右,公司在市值管理方面有没有类似回购等方面的政策来实现股东利益最大化?谢谢。第二,我们的收并购力度会不断的加大,除了您在我们这个下半年土储表看到的,有很多情况也向大家汇报一下。在大湾区这边,我们在看深圳、珠海、东莞、中山等等,在环渤海区域,我们在看青岛,华中地区,也在看武汉、郑州等等。预计未来两个月,会有两三个项目落地,例如青岛、深圳这些地方。收并购和招拍挂的比例,我们的目标会想做到50%左右。刚才提到的另外一个问题是市值。其实董事长也非常重视股东利益,他在这个月月初就进行了个人的增持,增持了几次。公司应该不会回购,但是他个人对整个集团非常有信心,所以他在有些时候会有个人增持。毛利率方面,我们对于未来三年做到30%以上是非常有信心的,第四年有可能不到30%,但是我们有信心,就像一直以来都比行业平均要高出5%左右。伍时凯:今年我们拿的地都是通过并购的方式,例如我们在惠州拿的地大概3600元的成本,卖1.2万。还有扬州、上海等地,土地成本也很便宜。有一些招拍挂成本也会高一点,综合平均下来,今年这几块地,粗略算下来,毛利应该会接近30%。主持人:还有其他投资者有问题吗?时间有限,禹洲地产的路演到此结束,谢谢大家来参加。 ICP证: 浙ICP备09003598号 证券投资咨询服务提供:浙江同花顺云软件有限公司 (中国证监会核发证书编号:ZX0050)期望广大读者保护康健的游戏三转战魂觉醒!《决战沙城》新版本

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